ارزش دارایی خالص در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات خصوصی چیست؟

ارزش دارایی خالص (NAV) در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات خصوصی ، ارزش کل یک دارایی ، منهای هر بدهی برجسته و هزینه سایر هزینه های سرمایه ثابت یا برنامه ریزی شده است. درک سرمایه گذاران املاک و مستغلات بسیار مهم است زیرا قیمت دارایی همان چیزی است که باعث بازده سرمایه گذار فعلی و آینده می شود. به عنوان مثال ، افزایش NAV به طور معمول با افزایش پول نقد توزیع شده به سرمایه گذاران از دارایی زیربنایی ارتباط دارد.

ارزش دارایی خالص همچنین عملکرد و توانایی شرکت های سرمایه گذاری را برای تولید ارزش برای سرمایه گذاران در طول زمان نشان می دهد. NAV در املاک و مستغلات خصوصی در سطح دارایی فردی و سطح صندوق محاسبه می شود و بسته به ساختار سرمایه گذاری نیز می تواند به عنوان یک ارزش سهم در اختیار سرمایه گذاران قرار گیرد. در مبدأ ، ما ارزش کل هر یک از دارایی های خود را به صورت ماهانه با استفاده از به روزترین بازار و داده های عملیاتی محاسبه می کنیم.

اشتراک درون خطی

مقالات سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را یک بار در ماه دریافت کنید.

بیایید نمونه ای از چگونگی محاسبه NAV را برای دارایی که در سه ماه گذشته با 50 میلیون دلار خریداری شده است ، طی کنیم. در زمان کسب ، ارزش کل دارایی که به وضوح توسط بازار توافق شده است 50 میلیون دلار است. برای محاسبه NAV در زمان خرید ، ما بدهی 25 میلیون دلاری و سرمایه برنامه ریزی شده و هزینه های ثابت 5 میلیون دلار از ارزش کل دارایی 50 میلیون دلاری را کم می کنیم تا به 20 میلیون دلار به NAV برسیم. برای جزئیات بیشتر به نمودار 1 در زیر مراجعه کنید. با این حال ، ارزش دارایی خالص در ماه های بعد ، چهارم و سالهای مالکیت تغییر می کند. نمودار 2 در زیر نشان می دهد که NAV سرمایه گذاری که در حال بهبود عملیات بوده است می تواند یک سال به مالکیت باشد.

همانطور که قبلاً توضیح داده شد ، زیرا NAV تابعی از ارزش کل دارایی است ، هر عوامل اساسی که ارزیابی یک دارایی را تغییر می دهد ، ارزش دارایی خالص را نیز تغییر می دهد. تغییرات NAV تا حد زیادی در دو دسته قرار می گیرد: تغییر در درآمد عملیاتی خالص (NOI) که انتظار می رود با گذشت زمان و تغییر در بازارهای سرمایه ادامه یابد.

چگونه درآمد عملیاتی خالص بر ارزش دارایی خالص تأثیر می گذارد

NOI تمام درآمد حاصل از یک ملک ، منهای هزینه های عملیاتی است. تغییر درآمد در سطح ملک به همراه تغییر در عرضه و تقاضا که بر توانایی و تمایل اجاره دهنده ها تأثیر می گذارد. این می تواند شامل طیف گسترده ای از عوامل از دارایی های جدید در این نزدیکی باشد که امتیازاتی را به اجاره دهنده ها ارائه می دهد (دلالت بر تقاضای کم) ، تا افزودن فرصت های شغلی جدید در نزدیکی ملک (حرکت مثبت برای تقاضا). با این حال ، اگرچه این تغییرات مطمئناً در کوتاه مدت بر NOI تأثیر می گذارد ، اما اگر تأثیر درآمد ملک به عنوان پایدار تلقی شود (انتظار می رود با گذشت زمان ادامه یابد) بر NAV تأثیر می گذارد.

به عنوان مثال ، بیایید یک دارایی مستقر با یک پایه مستاجر قوی و متنوع و ساختمانی کلاس A را در نظر بگیریم که در حال حاضر زیر اشغال پیش بینی شده فعالیت می کند. اگرچه درآمد برای سه ماهه بعدی یا بیشتر از فقدان اشغال تأثیر منفی خواهد داشت ، اما نقاط قوت اساسی دارایی و پایه مستاجر آن بدان معنی است که در طولانی مدت یک سرمایه گذاری پایدار خواهد بود. اگر بازار معتقد باشد دارایی دارای قابلیت زنده ماندن طولانی مدت است ، تغییرات کوتاه مدت در درآمد و هزینه های موجود در ملک تأثیر کمتری بر NAV خواهد داشت. شما می توانید این را در نمودار زیر دارای برچسب دارایی X نشان دهید.

چگونه تغییرات بازار سرمایه بر ارزش دارایی خالص تأثیر می گذارد

بازارهای سرمایه یا قیمت گذاری و در دسترس بودن سرمایه بیشترین تأثیر را بر NAV دارد. برای بیشتر سرمایه گذاری های املاک و مستغلات ، درآمد املاک سالانه فقط 10-20 ٪ از کل بازده را تشکیل می دهد. 80 ٪ -90 ٪ باقیمانده توسط "NOI تحت پوشش" یا ارزش باقیمانده املاک هدایت می شود. از آنجا که نرخ کلاه به عنوان ضرب بر درآمد عملیاتی خالص عمل می کند ، هنگامی که عرضه یا تقاضا تغییر می کند که بر کل کلاس های دارایی یا بازارها تأثیر می گذارد ، این تغییرات به معنای رشد ، خروج از نرخ درپوش است و بنابراین بیشترین تأثیر را بر ارزش دارایی خالص دارد.

به عنوان مثال ، بیایید به Asset Y در نمودار زیر نگاه کنیم ، یک ملک چند خانواده دیگر که در آن 20 ٪ از مستاجران برای یک شرکت بزرگ کار می کنند که دفتر مرکزی آن در همان نزدیکی است. در زمان خرید ، این ملک 20 میلیون دلار بود و 100 ٪ اشغال شده بود ، با این حال ، اگر یک سال مالکیت شرکت در این نزدیکی تصمیم بگیرد که دفتر مرکزی خود را به یک شهر دیگر منتقل کند ، چه اتفاقی می افتد؟بر خلاف پایه متنوع دارایی دارایی X که در بالا به آن اشاره شد ، احتمالاً دارایی y بسیاری از ساکنان خود را از دست می دهد و بنابراین درصد زیادی از درآمد آن در نتیجه این تغییر است. از آنجا که از دست دادن اشتغال در این زمینه یک تغییر دائمی است ، تأثیر منفی بر تقاضا و درآمد در ملک به عنوان پایدار در بازار درک می شود. این به نوبه خود به این معنی است که اشغال پایین به بخشی از "NOI تحت پوشش" تبدیل می شود و تأثیر جدی بر NAV خواهد داشت. نمودار زیر را متضاد با اثرات از دست دادن NOI کوتاه مدت (دارایی X در نمودار زیر) و از دست دادن طولانی مدت NOI (دارایی y در نمودار زیر) بر ارزش دارایی خالص مشاهده کنید.

نمونه ای عالی از قدرت نرخ کلاه ، محله West Loop در شیکاگو است. در طی 10 سال گذشته ، این زیر مجموعه به طور مداوم تقاضا را افزایش داده و عرضه جدید را با نرخ رکورد جذب کرده است. در نتیجه این امنیت درک شده در جریان پول نقد و رشد مداوم مورد انتظار ، نرخ کلاه در حلقه غرب همچنان فشرده سازی شده است. بنابراین ، صرف نظر از نوسانات واقعی در NOI از دارایی های اساسی در آنجا ، NAV همچنان رو به افزایش است.

وقتی ارزش دارایی خالص تغییر می کند

بر خلاف بازار سهام ، ارزش های خالص دارایی املاک و مستغلات خصوصی فوراً به رویدادهای بازار واکنش نشان نمی دهند. عوامل و روندهایی که بر NAV تأثیر می گذارند ، اغلب به نتیجه می رسند و عرضه و تقاضا و تقاضای دارایی زیربنایی را تحت تأثیر قرار می دهند. این تنظیمات برای ارزش گذاری اغلب حداقل یک چهارم و اغلب طولانی تر از بازار سهام عمومی را تاخیر می کند. گاهی اوقات ، نوسانات تأثیرگذاری بر بازار سهام ممکن است به هیچ وجه بر جریان درآمد در سطح املاک و مستغلات تأثیر نگذارد. به عنوان مثال ، در سه ماهه چهارم سال 2018 ، در میان نگرانی های تجاری و رشد جهانی ، بازارهای عمومی تصحیح و بیش از 15 ٪ کاهش یافت اما ارزش های املاک و مستغلات و پیش بینی های رشد بدون تغییر باقی مانده است. این انعطاف پذیری به همین دلیل است که املاک و مستغلات خصوصی به عنوان یک مؤلفه لازم و تثبیت شده از اوراق بهادار برای انواع سرمایه گذاران توصیه می شود.

چرا درک ارزش دارایی خالص اهمیت دارد

برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات خصوصی ، درک این موضوع که چگونه یک شرکت سرمایه گذاری یا شریک زندگی در مورد NAV محاسبه و گزارش می دهد بسیار مهم است تا بتوانید بازده پیش بینی شده را بهتر درک کنید. بنگاههای مسئول و شفاف NAV را به صورت مداوم گزارش می دهند و عواملی را که باعث ایجاد هرگونه تغییر در NAV از گزارش قبلی شده است ، توضیح می دهند. سرمایه گذاران باید از بنگاه هایی که هرگز NAV را تنظیم نمی کنند ، مراقب باشند و حتی اگر شرایط پایدار بازار نیز افزایش یابد ، نشان می دهد که آنها باید تغییر کرده باشند.